부동산 중개실무 및 중개계약

부동산 중개실무 및 중개계약

부동산 중개실무 및 중개계약

갑의 중개로 ab거래계약(중개 완성)이 체결된다

중개 계약으로 시작해서 거래계약으로 끝날 때까지의 업무 일체

거래계약 끝나고 약정된 게 있다면(확정일자 받아주겠다) 중개 범위에 속한다(예정된 업무까지)

 

중개 계약 체결

업무계획 수립

중개대상물 조사 확인 활동

중개(판매) 활동 /시험에 잘 안 나옴

중개 완성

 

중개실무에서는 5단계의 과정이 있다.

 

조사 확인에서 권리관계 조사 확인, 분묘기지권, 장사 등에 관한 법률

농지법 3년에 한두 번 나오는 파트

확인설명서는 중개가 완성되어 거래계약서 작성할 때 

주거용, 비주거용 토지, 입목 4가지 확인설명서가 나온다.

 

거래계약에서는 전자계약서, 계약서 검인제도, 부동 산실 명법, 주임법, 상임법, 대법원 규칙, 경매

 

부동산 중개 계약의 법적 성격

-민사 중개

-위임 유사계약

-낙성 계약

-불요식 계약

-계속적 계약

-임의적 계약

-유상계약

-쌍무계약

-혼합 계약

-비전형 계약

 

중개 계약의 효력

-중개 계약 체결되면 보수청구권 발생

 

종료 사유

-사망, 파산

-갑, a 해지 통보

-유효기간 경과

-타 개고 중개로 중개 완성

 

일반 중개 계약(보통, 경쟁)

주요 권한을 경쟁적으로 부여하는 중개 계약

우리나라에서 관행화된 계약 방식

중개 완성이 늦어지는 경향이 있다. 

분쟁 발생 소지가 많다

소송의 초대장

 

독점 중개 계약

중개 권한을 특정한 공인중개사에게 독점

미국에서 많이 사용한다

중개 완성까지 신속하다 보수가 확보되기 때문에

개고에게 가장 유리한 중개 계약방식

개고이 능력 없으면 유효기간 내에 체결하기 힘드며 따른 사람한테 맡기면 비용이 이중부과

 

전속중개 계약

중개 권한 -> 전속

독점과 비슷하지만 A가 유효기간에 스스로 찾아낼 경우 비용의 50%

독점은 무조건 100% 다 준다

 

공동중개 계약

거래 완성을 위해 공동으로 중개 활동하는 것

정보망을 이용하는 중개가 공동중개이다.

중개 완성이 신속하다

 

순 가중 개 계약

순 가중 개 체결했다고 위법이 아니다.

다만 초과 보수받았을 경우에는 위법이다.

 

조사 확인방법

:의뢰인을 통한 방법 : 상태 자료요구권: 매도 의뢰인이 불응한 경우 매수 임차 의뢰인에게 설명도 하고 확인설명서에 

:공부를 통한 : 기본적인 사항 -지적공부, 건축물대장

권리관계 : 등기사항 증명서

공법상 이용제한 등 : 토지이용계획 확인서

:현장답사

권리의 진정성 여부

유치권, 법정지상권, 분묘 기지 구너, 주택임차권, 상가 임차권 등 현장답사를 해서 알아야 한다

토지의 경사 <지세>는 가봐야만 알 수 있다. 건물 <방향> 입목 <현재 생육상태>

조사 확인을 잘해야 확인 설명을 잘하고 의뢰인의 마음을 얻을 수 있고 거래를 할 수 있다.

 

*경계

어떤 토지가 한 필지 토지로 등록이 되면 실제와 달라도 도면상 경계가 진짜 경계다

측량을 잘못하였을 때는 현실 실제 경계가 옳은 경계다.

 

등기부에 여러 가지 권리가 있다면 등기가 빠르면 우선순위가 먼저다

같은 날일 경우 접수일자가 빠르면 우선순위가 먼저다.

진정한 권리자 확인 서류 : 등기사항 증명서, 주민등록증, 등기필증

대리권자; 인감증명이 들어간 위임장, 등기필증 법정대리인은 가족관계 증명서, 기본증명서

 

미성년자/피성년후견인/피 한정 후견인 

공동소유 : 공유 : 합유 : 총유

공유는 전원 동의 필요 / 지분 처우 자유

합유는 처분 변경 지분 처분에도 전원 동의 필요

총유는 정관 기타 규약

 

유치권자는 변제 청구할 권리가 있는 것은 아니다.

 

법정지상권 : 등기부를 통해 알 수 없다 

토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우가 있기 때문입니다.

대지와 건물이 동일인 B와 전세권 설정한 뒤 토지소유자가 달라진다 C가 토지 삼(특별 승계인)

C는 A에게 지상권을 설정한 것으로 본다.

저당권 설정 당시 토지+건물 토지에 건물이 있어야 한다

토지와 건물이 동일인의 거야 한다

경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것

동일인 소유의 토지와 건물에 관하여 공동 저당권이 설정된 후 그 건물이 철거되고 다른 건물이 신축된 경우

특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 토지 건물 다른 소유자면 법정지상권이 성립되지 않음

나대지에 저당권 설정되고 신축된 경우에는 법정지상권 성립 안됨

관습법상 법정지상권은 토지의 점유 사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 경우 법정지상권을 인정할 까닭이 없다.

 

분묘기지권

지상권에 유사한 물권이다.

분묘기지권 시효 취득하더라도 지료를 내지 않는다

봉분 형태일 때 분묘기지권이 인정된다 가묘의 경우 인정되지 않는다

 

장사 등에 관한 법류

사설묘지

개인묘지 30m 이하 사후신고

가족묘지 100m 이하 사전 허가

중종-문종 묘지 1,000m 이하 사전 허가

법인묘지 10만 m 이상 사전 허가

 

사설 자연장지

개인 자연장지 30m 미만 사후신고

가족 자연장지 100m 미만 사전신고

종중 문종 자연장지 2,000m 이하 사전신고

법인 등자연 장지

종교단체 4만 이하 사전 허가

공공 5만 이상 사전 허가

매장을 하고 30일 내에 시장 등에게 신고해야 한다

분묘 1기 에 상석 비석 등 시설물의 설치구역 면적은 10m 이하이며 합장은 15m 이하이다.

분묘 설치기간은 30년 1회에 한하여 30년으로 연장 가능 최대 60년

지자체 조례로 5년~30년 미만으로 설치기간 연장기간을 조정 가능하다

설치기간이 끝난 날부터 1년 이내에 화장하거나 봉안하여야 한다

 

공법상 거래 규제 농지법은 3년에 한 번 물어보는데 작년에는 안 물어본 파트입니다.

법적 지목을 불문하고 실제로 하고 있다면 농지

*농지에서 제외

-지목이 전답 과수원이 아닌 토지로 계속해서 이용하는 기간이 3년 미만인 토지

-지목이 임야로서 산지전용허가를 안 받고 재배하는 토지

-초지법에 따라 조성된 초기

 

농지는 자기가 농업 할 거 아니면 소유하지 못하지만 예외가 있다

-국가

-교육을 위한 학교 공공단체

-상속에 의한 소유

-8년 이상 농업하고 이농한 경우 이농 당시 가지고 있던 농지 중 일부

-주말체험영농

 

농지소유 상한 : 비농업인은 일정 농지 미만 갖으라고 만든 것이다.

상속 : 부모님이 농업 하다 돌어가심 상속인은 비농업인임 

이농 : 8년 인상 농업한뒤 이농한 사람

위의 2 사례는 1만 m 2 이내의 농지만 가질 수 있다.

다만 한국농어촌공사에게 임대, 무상 사용하게 하는 경우 1만 초과도 소유 가능합니다.

주말체험 영농자는 1,000m 미만이고 세대원 전부가 소유하는 총면적입니다.

세대당 1천 m 2 미만입니다. 그리고 농지취득 자격증명을 받아야 합니다.

하지만 농업경영계획서의 작성은 면제가 됩니다. 3가지를 꼭 기억해야 합니다.

 

농업인의 개념

-1천 제곱미터 이상의 농지에서 재배하거나 , 1년 중 90일 이상 농업 종사

-330제곱미터 이상의 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스 

-1년 중 120일 이상 축산업 하시는 분

-연간 판매액 120만 원 이상이신 분

3개월 이상 국외여행 중이나, 치료가 필요한 경우 위탁경영 가능합니다.

 

농취증은 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명할 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위의 효력을 발생시키는 것은 아닙니다. 농업경영계획서는 어떻게 내가 이렇게 경영을 하겠다 라는 중요한 서류입니다. 면제는 경우가 5개 있는데 시험, 연구, 실습지, 종묘생산용지로 농지를 취득하는 경우/주말-체험영농목적/농지전용허가를 받는겅우/농지개발사업지구 안에 1500m 미만의 농지/농업진흥지역 밖의 농지 중 평균 경사율이 15퍼센트 이상이 농지가 있습니다.

농지처분사유가 발생한 날부터 1년 이내 소유 상한을 초과하는 면적을 처분해야 합니다.

그 사유가 발생한 날 당시에 세대를 같이하는 세대원이 아닌 자에게 처분해야 하는 것입니다.

시장 군수 구청장은 처분의무기간에서 6개월 이내에 처분할 것을 명 할 수 있고 그래도 이행을 안 하면 100분의 20에 해당하는 이행강제금을 최초 처분 명령한 날로부터 매년 1회 부과징수할 수 있습니다.

 

임대차 계약은 서면계약을 원칙으로 하며, 시군 읍면장의 확인을 받는 것이 대항력을 갖추는 방법이고 다음날부터 효력이 생깁니다 3년 이상으로 기간을 정해야 하고 다년생 식물 대통령령으로 정하는 농지는 5년 이상입니다.

*대통령령의 로 정한 농지 : 고정식 온실, 비닐하우스 

기간 정하지 않거나 3년 5년 미만으로 한 것은 3년 5년으로 보고 임차인이 그 미만을 유효함을 주장할 수 있으며 질병, 징집, 불가피한 사유가 있는 경우 3년/5년 미만으로 정할 수 있다. 묵시적 갱신은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 갱신 안 하거나 계약조건 변경한다는 것을 말하지 않으면 같은 조건으로 임대차 계약으로 한 것으로 보며 양수인은 이법에 따른 임대인의 지위를 그대로 승계한 것으로 봅니다.